鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,樓盤(pán)簽約低主要有兩個(gè)原因:首先,區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)並不明顯,都處?kù)哆h(yuǎn)郊區(qū)。地理位置的優(yōu)勢(shì)不突出,對(duì)於購(gòu)房者來(lái)說(shuō)吸引力不夠。成交最低的前十的樓盤(pán)大部分位於郊區(qū),如大興區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)等。其次,定價(jià)與區(qū)域的位置因素不匹配,價(jià)格偏高。鏈家地產(chǎn)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)資料統(tǒng)計(jì),通州區(qū)金隅花石苑的定價(jià)是一平方米23000元左右,在東五環(huán)外,價(jià)格超出購(gòu)者的預(yù)期,所以成交低。
二手房住宅也有多個(gè)樓盤(pán)零成交樓盤(pán)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),在鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的5000多個(gè)樓盤(pán)中,4月份大約有1500個(gè)樓盤(pán)零成交。4月份零成交樓盤(pán)比3月上漲8個(gè)百分點(diǎn)。其中有近800個(gè)樓盤(pán)是由低成交轉(zhuǎn)變?yōu)榱愠山弧Ec3月份這類(lèi)樓盤(pán)數(shù)量相比。4月份上漲了32%。
張?jiān)抡J(rèn)為,與新房市場(chǎng)相比,二手房市場(chǎng)涉及的因素多個(gè)方面。其成交與樓盤(pán)特性、地理位置、區(qū)域客戶需求都有很大的關(guān)係。主要有以下幾個(gè)原因:首先,樓盤(pán)房源少,與周邊區(qū)域相比房齡大且無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。以華威南路為例,房屋是93年建成,房間格局舊。而周邊社區(qū)的房齡與其相比有很大優(yōu)勢(shì),客戶在看房過(guò)程中很容易改變購(gòu)房的計(jì)畫(huà)。此外與周邊的社區(qū)相比,該樓盤(pán)的房源很少,有時(shí)候在售房源不足5套,所以成交難度很大。
其次,樓盤(pán)主打大戶型,不符合當(dāng)前市場(chǎng)需求。以西紅門(mén)區(qū)域的九龍家園為例,社區(qū)出售主打的戶型是大戶型,面積幾乎都超過(guò)100平方米,還有複式和小別墅,很少有小戶型。對(duì)以剛需和改善性購(gòu)房者為主的市場(chǎng)來(lái)說(shuō),普通消費(fèi)者很少選擇位於南四環(huán)外的超大戶型。此外,據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)鏈家線上房源搜尋情況統(tǒng)計(jì),大約僅有10%以內(nèi)的客戶點(diǎn)擊流覽大興區(qū)房源??蛻粜枨笳w較少。因此該樓盤(pán)看房客戶很少,沒(méi)有成交。
第三,房?jī)r(jià)較高,社區(qū)房屋性價(jià)比低。以白石橋區(qū)域的鑫德家園為例,目前房?jī)r(jià)大約是35000元/㎡左右,業(yè)主一般報(bào)價(jià)都是36000/㎡-37000元/㎡。而鑫德社區(qū)的配套設(shè)施不完善,而且房屋大都為東西方向,一套房總價(jià)大約400萬(wàn)左右。購(gòu)房者認(rèn)為,花400萬(wàn)左右的購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋並不劃算,房?jī)r(jià)貴。所以購(gòu)買(mǎi)的意願(yuàn)很低,導(dǎo)致成交量很少。
張?jiān)抡J(rèn)為,從當(dāng)前的樓盤(pán)的成交情況來(lái)看,零成交樓盤(pán)逐漸增加,也有更多的低成交樓盤(pán)逐漸變成零成交。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況,長(zhǎng)期零成交的樓盤(pán)將會(huì)越來(lái)越多。對(duì)於業(yè)主來(lái)說(shuō),銷(xiāo)售壓力增加,業(yè)主對(duì)於房?jī)r(jià)的心裡預(yù)期將會(huì)受到很大打擊,或?qū)⑦x擇降價(jià)銷(xiāo)售。預(yù)計(jì)未來(lái)即使整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)維穩(wěn),這類(lèi)長(zhǎng)期零成交的樓盤(pán),房?jī)r(jià)或有明顯下降。對(duì)於開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)。樓盤(pán)零成交導(dǎo)致其資金難回籠,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策之下,開(kāi)發(fā)商貸款的難度增加,融資管道有限,部分開(kāi)發(fā)商若資金緊張,將可能會(huì)率先降價(jià)銷(xiāo)售。對(duì)於整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)的下降具有推動(dòng)作用。
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